г. Москва, ул. Моховая 2016

Отчет об оценке справедливой стоимости
недвижимого имущества расположенного
по адресу: г. Москва, ул. Моховая, д. 10

СОДЕРЖАНИЕ ....................................................................................................................................... 2
1. ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ ........................................................................................... 3
2. ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ .................................................................................................................. 4
3. СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ ОЦЕНКИ И ОБ ОЦЕНЩИКЕ ............................................... 4
4. ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ, ИСПОЛЬЗОВАННЫЕ
ОЦЕНЩИКОМ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ .......................................................................... 5
5. ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ............................. 6
6. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ ........................................................................................... 7
6.1. ПЕРЕЧЕНЬ ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ ДАННЫХ ................................................... 7
6.2. СВЕДЕНИЯ ОБ ИМУЩЕСТВЕННЫХ ПРАВАХ И ОБРЕМЕНЕНИЯХ, СВЯЗАННЫХ С ОБЪЕКТОМ ОЦЕНКИ ....... 8
6.3. СТРОИТЕЛЬНО-ТЕХНИЧЕСКОЕ ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТОВ ........................................................................ 9
6.4. СВЕДЕНИЯ ОБ ИЗНОСЕ И УСТАРЕВАНИИ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ ............................................................ 18
6.4.1. Расчет физического износа объекта оценки ........................................................... 19
6.4.2 Расчет величины функционального устаревания объекта оценки ....................... 20
6.4.3 Расчет величины экономического устаревания объекта оценки .......................... 20
6.4.4. Расчет потери стоимости объектов оценки вследствие физического
износа, функционального и экономического устаревания ................................................ 22
6.5. АНАЛИЗ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ ОБЪЕКТОВ .......................................................................................... 23
7. АНАЛИЗ РЫНКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ .............................................. 27
АНАЛИЗ ВЛИЯНИЯ ОБЩЕЙ ПОЛИТИЧЕСКОЙ И СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ОБСТАНОВКИ В СТРАНЕ И
РЕГИОНЕ РАСПОЛОЖЕНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ НА РЫНОК ОЦЕНИВАЕМОГО ОБЪЕКТА ......................................... 27
7.1. ПОЛИТИЧЕСКИЕ И СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ФАКТОРЫ В СТРАНЕ И В РЕГИОНЕ,
ПОТЕНЦИАЛЬНО ВЛИЯЮЩИЕ НА РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ ............................................................................... 27
7.1.1. Политические и социально-экономические факторы в стране,
потенциально влияющие на рынок недвижимости ........................................................... 27
7.2. АНАЛИЗ ВЛИЯНИЕ ПОЛИТИЧЕСКИХ И СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКИХ ФАКТОРОВ В СТРАНЕ И В
РЕГИОНЕ, НА РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ .......................................................................................................... 30
7.3. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СЕГМЕНТА РЫНКА, К КОТОРОМУ ПРИНАДЛЕЖИТ ОЦЕНИВАЕМЫЕ ОБЪЕКТЫ ................. 31
7.3.1. Краткий обзор сегмента рынка коммерческой недвижимости ............................. 31
7.4 АНАЛИЗ ОСНОВНЫХ ФАКТОРОВ, ВЛИЯЮЩИХ НА СПРОС, ПРЕДЛОЖЕНИЕ И ЦЕНЫ СОПОСТАВИМЫХ
ОБЪЕКТОВ 32
7.4.1. Основные ценообразующие факторы ....................................................................... 32
7.4.2. Анализ рынка офисной недвижимости ...................................................................... 33
7.3. ОЦЕНКА ЛИКВИДНОСТИ .................................................................................................................. 38
8. ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ......................................................................................... 39
8.1. ЭТАПЫ ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ ........................................................................................................ 39
8.2. АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ ...................................... 39
8.2.1. Анализ наиболее эффективного использования земельного участка как
свободного ............................................................................................................................... 41
8.2.2. Анализ наиболее эффективного использования земельного участка с
улучшениями ............................................................................................................................ 42
8.3. ПОДХОДЫ К ОЦЕНКЕ ....................................................................................................................... 43
8.4.ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ ............................................................ 46
8.4.1. Определение рыночной стоимости на основе сравнительного подхода ............. 46
8.4.2. Определение рыночной стоимости на основе доходного подхода ........................ 63
9.СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ............ 77
ПРИЛОЖЕНИЕ 1 ................................................................................................................................. 85
КОПИИ ДОКУМЕНТОВ, ПОДТВЕРЖДАЮЩИХ ПРАВОМОЧНОСТЬ ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ ...... 85
ПРИЛОЖЕНИЕ 2 ................................................................................................................................. 93
ДОКУМЕНТЫ ИНФОРМАЦИОННО-АНАЛИТИЧЕСКОГО ХАРАКТЕРА ............................................. 93
ПРИЛОЖЕНИЕ 3 ................................................................................................................................. 97
КОПИИ ДОКУМЕНТОВ СТРОИТЕЛЬНО-ТЕХНИЧЕСКОГО И ЮРИДИЧЕСКОГО ХАРАКТЕРА ПО
ОБЪЕКТУ ОЦЕНКИ ................................................................................................................................... 97