Морской порт Западный мол Ейск 2016

СОДЕРЖАНИЕ
1 ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ ................................................................................................................................... 3
2 ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ .................................................................................................................................................... 5
3 СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ ОЦЕНКИ И ОБ ОЦЕНЩИКЕ .............................................................................................. 5
4 ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ, ИСПОЛЬЗОВАННЫЕ ОЦЕНЩИКОМ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ
ОЦЕНКИ ............................................................................................................................................................................... 6
5 ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ................................................................................ 7
6 ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ С ПРИВЕДЕНИЕМ ССЫЛОК НА ДОКУМЕНТЫ, УСТАНАВЛИВАЮЩИЕ
КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И КАЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ..................................................... 8
6.1 ПЕРЕЧЕНЬ ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ ДАННЫХ .................................................................................... 8
6.2 СВЕДЕНИЯ ОБ ИМУЩЕСТВЕННЫХ ПРАВАХ И ОБРЕМЕНЕНИЯХ, СВЯЗАННЫХ С ОБЪЕКТОМ ОЦЕНКИ .......................................... 9
6.3 ЭКОНОМИЧЕСКОЕ ОПИСАНИЕ ........................................................................................................................................ 11
6.4 СТРОИТЕЛЬНО-ТЕХНИЧЕСКОЕ ОПИСАНИЕ ...................................................................................................................... 15
6.5 АНАЛИЗ МЕСТОРАСПОЛОЖЕНИЯ .................................................................................................................................... 19
6.6 СВЕДЕНИЯ ОБ ИЗНОСЕ И УСТАРЕВАНИИ ......................................................................................................................... 22
6.6.1 Расчет физического износа ................................................................................................................................... 23
6.6.2 Расчет величины функционального устаревания .............................................................................................. 24
6.6.3 Расчет величины экономического устаревания.................................................................................................. 24
6.6.4 Расчет потери стоимости вследствие физического износа, функционального и экономического
устаревания...................................................................................................................................................................... 26
7 АНАЛИЗ РЫНКА ОЦЕНИВАЕМЫХ ОБЪЕКТОВ .......................................................................................................... 26
8 ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ................................................................................................................... 68
8.1 ЭТАПЫ ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ ....................................................................................................................................... 68
8.2 АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ..................................................................................................... 68
8.3 ПОДХОДЫ К ОЦЕНКЕ ..................................................................................................................................................... 69
8.4 ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ И СТОИМОСТИ ПРАВА ПОЛЬЗОВАНИЯ НА УСЛОВИЯХ АРЕНДЫ ................................. 72
8.4.1 Определение рыночной стоимости права собственности на основе затратного подхода ......................... 72
8.4.1.1 Методология ......................................................................................................................................... 72
8.4.1.2 Определение затрат на замещение ................................................................................................... 74
8.4.1.3 Определение величины накопленного износа ................................................................................... 78
8.4.1.4 Определение величины рыночной стоимости ................................................................................... 78
8.4.1.5 Заключение о рыночной стоимости права собственности, полученной на основе затратного
подхода ................................................................................................................................................................. 78
8.4.2 согласование результатов .................................................................................................................................... 79
9 ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ПРАВА ПОЛЬЗОВАНИЯ НА УСЛОВИЯХ
АРЕНДЫ ......................................................................................................................................................................... 84
9.1 МЕТОДОЛОГИЯ ............................................................................................................................................................ 84
9.1.1. Расчет рыночной стоимости права пользования на условиях аренды ........................................................... 85
9.1.1.1 Определение ставки дисконтирования и терминального коэффициента капитализации .............. 96
9.1.2. Заключение о рыночной стоимости права пользования на условиях аренды .............................................. 102
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ ............................................................................................. 103
Нормативные документы ............................................................................................................................................. 103
Справочная литература ............................................................................................................................................... 103
Методическая литература ........................................................................................................................................... 103
Приложение 1 ......................................................................................................................................................... 104
КОПИИ ДОКУМЕНТОВ, ПОДТВЕРЖДАЮЩИХ ПРАВОМОЧНОСТЬ ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ
Приложение 2 ......................................................................................................................................................... 111
КОПИИ ДОКУМЕНТОВ СТРОИТЕЛЬНО-ТЕХНИЧЕСКОГО И ЮРИДИЧЕСКОГО ХАРАКТЕРА
......................................................................................................................................................... 111