Оценка объекта инфраструктуры морского порта и арендной платы за его использование Мурманск 2016

ОГЛАВЛЕНИЕ
1. ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ .......................................................................................................... 6
2. ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ .......................................................................................... 8
3. ПРИНЯТЫЕ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ДОПУЩЕНИЯ 9
4. СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ И ОБ ОЦЕНЩИКЕ ............................................................ 11
4.1. Сведения о Заказчике .................................................................................................................... 11
4.2. Сведения об Оценщике ................................................................................................................. 11
4.3. Информация обо всех привлекаемых к проведению оценки и подготовке отчета об оценке
организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении
оценки объекта оценки ......................................................................................................................... 11
5. ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ .................................................................................... 12
5.1. Основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки .............................................. 12
5.2. Общая информация, идентифицирующая объект оценки ......................................................... 12
5.3. Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке ................. 12
5.4. Итоговая величина стоимости объекта оценки ........................................................................... 13
5.5. Ограничения и пределы полученной итоговой стоимости ........................................................ 14
6. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ...................................................................................... 15
6.1. Перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и
качественные характеристики объекта оценки .................................................................................. 15
6.2. Реквизиты юридического лица, которому принадлежит объект оценки ................................. 15
6.3. Описание прав, подлежащих оценке в рамках настоящего отчета ........................................... 16
6.4. Описание местоположения, количественных и качественных характеристик объекта оценки
6.4.1. Описание местоположения объекта оценки ............................................................................. 18
6.4.2. Описание количественных и качественных характеристик объекта оценки ........................ 20
7. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ, ЦЕНООБРАЗУЮЩИХ ФАКТОРОВ,
ВНЕШНИХ ФАКТОРОВ, ВЛИЯЮЩИХ НА СТОИМОСТЬ .................................................. 26
7.1. Анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и
регионе ................................................................................................................................................... 26
7.1.1. Основные тенденции социально-экономического развития Российской Федерации
в январе-декабрь 2015 г. ....................................................................................................................... 26
7.2. Анализ рынка автодорожного строительства ............................................................................. 27
7.2.1. Информация о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки ..... 29
7.2.2. Условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки ................................. 31
7.3. Основные выводы .......................................................................................................................... 31
8. АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ................................. 33
Отчет об оценке № 67/ДО-16 5
9. ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ В ЧАСТИ
ПРИМЕНЕНИЯ ДОХОДНОГО, ЗАТРАТНОГО И СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДОВ К
ОЦЕНКЕ ДЛЯ ОПРЕДЕЛЕНИЯ ВЕЛИЧИНЫ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА
ОЦЕНКИ ............................................................................................................................................... 34
9.1. Определение стоимости затратным подходом ............................................................................ 35
9.1.1. Определение рыночной стоимости земельных участков, как условно свободных .............. 35
9.1.2. Расчет стоимости гидротехнических сооружений в рамках затратного подхода ................ 37
9.1.3. Расчет стоимости объекта оценки в рамках затратного подхода ........................................... 43
9.2. Описание процедуры согласования результатов оценки и выводы, полученные на
основании проведенных расчетов по различным подходам ............................................................. 44
10. ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ В ЧАСТИ
ПРИМЕНЕНИЯ ДОХОДНОГО, ЗАТРАТНОГО И СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДОВ К
ОЦЕНКЕ ДЛЯ ОПРЕДЕЛЕНИЯ ВЕЛИЧИНЫ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ................................... 45
10.1. Определение величины арендной ставки затратным подходом ............................................. 45
10.1.1. Последовательность реализации метода ................................................................................ 45
10.1.2. Определение величины арендной платы по договору аренды, заключенному на условиях
варианта 1 .............................................................................................................................................. 47
10.1.3. Определение величины арендной платы по договору аренды, заключенному на условиях
варианта 2 .............................................................................................................................................. 50
10.2. Описание процедуры согласования результатов оценки и выводы, полученные на
основании проведенных расчетов по различным подходам ............................................................. 52
11. СВЕДЕНИЯ О НЕЗАВИСИМОСТИ ОЦЕНЩИКА ......................................................... 54
12. ПОСЛЕДОВАТЕЛЬНОСТЬ ОПРЕДЕЛЕНИЯ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
55
12.1. Основные этапы проведения оценки ......................................................................................... 55
12.2. Обзор подходов и методов оценки ............................................................................................. 55
13. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОСНОВНЫХ ОЦЕНОЧНЫХ ПОНЯТИЙ (ТЕРМИНОВ),
ИСПОЛЬЗУЕМЫХ В ОТЧЕТЕ ОБ ОЦЕНКЕ .............................................................................. 59
14. ПРИЛОЖЕНИЕ ....................................................................................................................... 61
14.1. Копии документов оценщика и исполнителя ............................................................................ 61
14.2. Копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и
качественные характеристики объекта оценки .................................................................................. 66
14.3. Копии материалов и распечаток, используемых в отчете ..................................................... 154