1. ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ 4
2. ОСНОВАНИЯ ОПРЕДЕЛЕНИЯ СТОИМОСТИ 9
3. СТАТУС ОЦЕНЩИКА И КОНФЛИКТ ИНТЕРЕСОВ 9
4. РАСКРЫТИЕ ИНФОРМАЦИИ И КОНФЛИКТ ИНТЕРЕСОВ 9
5. СООТВЕТСТВИЕ СТАНДАРТАМ ОЦЕНКИ RICS 10
6. ПРЕДПОЛОЖЕНИЯ И ИСТОЧНИКИ ИНФОРМАЦИИ 10
7. ГАРАНТИИ 10
8. ВАЛЮТА 11
9. НЕОПРЕДЕЛЕННОСТЬ ОЦЕНКИ 11
10. АНАЛИЗ КОРРЕКТНОСТИ И ДОСТАТОЧНОСТИ ИНФОРМАЦИИ 12
ПРИЛОЖЕНИЕ 1. ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ, ИСПОЛЬЗОВАННЫЕ ОЦЕНЩИКОМ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ 17
ПРИЛОЖЕНИЕ 2. МЕТОДОЛОГИЯ ОЦЕНКИ 25
ПРИЛОЖЕНИЕ 3. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТОВ 34
1. КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ. САНКТ-ПЕТЕРБУРГ. СУЩЕСТВУЮЩИЕ ЗДАНИЯ 35
2. ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ ПОД СТРОИТЕЛЬСТВО ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ. САНКТ-ПЕТЕРБУРГ. ОБЪЕКТЫ ДЛЯ БУДУЩЕГО РАЗВИТИЯ 43
3. ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ. САНКТ-ПЕТЕРБУРГ. ОБЪЕКТЫ В ПРОЦЕССЕ РАЗВИТИЯ. ЭЛИТНАЯ ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ 45
4. ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ СЕГМЕНТА БИЗНЕС-КЛАСС 59
5. ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ СЕГМЕНТА МАСС-МАРКЕТ 65
6. КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ. САНКТ-ПЕТЕРБУРГ. ОБЪЕКТЫ В ПРОЦЕССЕ РАЗВИТИЯ 89
7. ЗАГОРОДНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ. САНКТ-ПЕТЕРБУРГ. ОБЪЕКТЫ В ПРОЦЕССЕ РАЗВИТИЯ 99
P. 3 COLLIERS INTERNATIONAL
8. КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ. МОСКВА. СУЩЕСТВУЮЩИЕ ЗДАНИЯ. 101
9. ОБЪЕКТЫ В ПРОЦЕССЕ СТРОИТЕЛЬСТВА. МОСКВА. ЖИЛЫЕ ОБЪЕКТЫ БИЗНЕС-КЛАССА 105
10. ЖИЛЫЕ ОБЪЕКТЫ СЕГМЕНТА «МАСС-МАРКЕТ». МОСКВА 114
11. КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ. МОСКВА. ОБЪЕКТЫ В ПРОЦЕССЕ РАЗВИТИЯ 126
12. ЖИЛЫЕ ОБЪЕКТЫ. ЕКАТЕРИНБУРГ. ОБЪЕКТЫ В СТАДИИ СТРОИТЕЛЬСТВА. ЖИЛЫЕ ОБЪЕКТЫ СЕГМЕНТА «МАСС-МАРКЕТ» 128
ПРИЛОЖЕНИЕ 4. ОБЗОР РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ 141
ИНВЕСТИЦИИ 141
ОБЗОР РЫНКА ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ Г. МОСКВА 159
ОБЗОР РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ТЕРРИТОРИИ МОСКВЫ, НОВОЙ МОСКВЫ И ПОДМОСКОВЬЯ 169
ОБЗОР РЫНКА ЭЛИТНОЙ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ МОСКВЫ 169
ОБЗОР РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ БИЗНЕС-КЛАССА МОСКВЫ 173
ОБЗОР РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ЭКОНОМ-КЛАССА МОСКВЫ 177
ОБЗОР РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ Г. ЕКАТЕРИНБУРГ187

Сопроводительное письмо ………………………………………………...…………….…………..............
1. Основные факты и выводы ………………………………….…...……………………………..………..
1.1. Основание для проведения оценки ………………………………...………….……………………
1.2. Общая информация, идентифицирующая объект оценки ……………….......................................
1.3. Общая информация о ходе проведения оценки …………………..……………………………….
1.4. Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке .......................
1.5. Итоговая величина стоимости объекта оценки ………..…………………………………………..
1.6. Ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости ….……………………..
2. Задание на оценку …………………..………………………………..........................................................
3. Заявление о соответствии ………………………………………....….......................................................
4. Содержание и объем работ, использованных для проведения оценки ………...…………...................
5. Сведения о Заказчике и Исполнителе, сведения об Оценщике и привлекаемых специалистах
(экспертах) …………………………………………………………………………………………………....
6. Допущения и ограничительные условия, использованные Оценщиком при проведении оценки ......
7. Применяемые стандарты оценочной деятельности и обоснование их применения. Общие понятия
и определения, обязательные к применению в соответствии с федеральными стандартами оценки …
8. Точное описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие
количественные и качественные характеристики объекта оценки …........................................................
8.1. Перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и
качественные характеристики объекта оценки ………………………………………………………...
8.2. Сведения о балансовой стоимости объекта оценки …………….....……………..….….................
8.3. Описание Советского района г.Казани ………….............................................................................
8.4. Анализ местоположения объекта оценки …………………………………..……..…..…………...
8.5. Количественные и качественные характеристики объекта оценки …….……………………..…
8.6. Износ и устаревания объекта оценки ………………………………..………......…………………
8.7. Количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта
оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки …...............
8.8. Информация о текущем использовании объекта оценки …..……………………………..............
8.9. Сведения об обременениях, связанных с объектом оценки .……….………………......…………
8.10. Другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие
на его стоимость …………………………..…………………………..…………….……………………
9. Перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием
источников их получения …………………………………………..…………………………………….…
10. Анализ рынка, к которому относится объект оценки, и обоснование значений или диапазонов
значений ценообразующих факторов …………………………………........................................................
10.1. Анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и
регионе расположения объекта оценки на рынок, оцениваемого объекта, в том числе тенденций,
наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки ......................................................
10.2. Определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект ……….………
10.3. Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами
недвижимости …………………………………………………………………………………………….
10.4. Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых
объектов недвижимости …………..…………………………………………………………………….
10.5. Основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для
оценки объекта ………………………………………….………………………………………………..
11. Наиболее эффективное использование объекта оценки ………………………………........................
12. Описание процесса оценки в части применения подходов (подхода) к оценке ..…….......................
12.1. Применение затратного подхода к оценке объекта оценки ……..……………………………...
12.2. Применение сравнительного подхода к оценке объекта оценки ………………………………
12.3. Применение доходного подхода к оценке объекта оценки …………….………………………
12.4. Вывод о применимости методов и подходов к оценке объекта оценки ……………...………..
13. Оценка справедливой стоимости объекта оценки …………….………………………...…………….
14. Согласование результатов оценки объекта оценки ...……………………………………….…………
15. Материалы, использовавшиеся при проведении оценки …………..…………....................................
Приложения (в заверенных копиях):
Приложение 1. Свидетельства о государственной регистрации права общей долевой
собственности на объект недвижимости ......................................................................................................
Приложение 2. Технический и кадастровые паспорта объекта недвижимости ...……..…………..…
Приложение 3. Источники информации …………………….…………………..….….…………...…..
Приложение 4. Об участии специальных экспертиз ………………………………...............................
Документы Исполнителя и Оценщика (в копиях).

СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ ОЦЕНКИ И ОБ ОЦЕНЩИКЕ ...................................................... 4
ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ.............................................................................................................. 5
ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ............................................................................................. 5
ЗАЯВЛЕНИЕ ОЦЕНЩИКА......................................................................................................... 6
СОСТАВ И КАЧЕСТВО ОЦЕНИВАЕМЫХ ПРАВ И ПРАВООБЛАДАТЕЛЬ......................... 6
ОБЩИЕ УСЛОВИЯ...................................................................................................................... 7
ОСНОВНЫЕ ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИВАЮЩИЕ УСЛОВИЯ........................................ 8
ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ...................................10
ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ ........................................................................10
ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ..................................................................................................................12
ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ И ВИД ОПРЕДЕЛЯЕМОЙ СТОИМОСТИ...............................................13
ОПИСАНИЕ ПОДХОДОВ И МЕТОДОВ К ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ ВЕЛИЧИНЫ
АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ЗА ОБЪЕКТ АРЕНДЫ...........................................................................16
РАСПОЛОЖЕНИЕ И ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА АРЕНДЫ........................................................21
ФОТОГРАФИИ ОБЪЕКТОВ АРЕНДЫ.....................................................................................28
АНАЛИЗ РЫНКА .......................................................................................................................32
АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ.............45
ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ ВЕЛИЧИНЫ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ СРАВНИТЕЛЬНЫМ
ПОДХОДОМ...............................................................................................................................47
СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ .........................................................................62
ИТОГОВОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ О ВЕЛИЧИНЕ РЫНОЧНОЙ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ................62
ИСПОЛЬЗОВАННАЯ ИНФОРМАЦИЯ....................................................................................63
ПРИЛОЖЕНИЕ 1. ИНФОРМАЦИЯ, ИСПОЛЬЗОВАННАЯ ПРИ ОЦЕНКЕ ..........................64
ПРИЛОЖЕНИЕ 2. КОПИИ ДОКУМЕНТОВ ЗАКАЗЧИКА.....................................................71
ПРИЛОЖЕНИЕ 3. КОПИИ ДОКУМЕНТОВ ОЦЕНЩИКА...................................................114

СОДЕРЖАНИЕ ОТЧЕТА
1. ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ ........................................................................................................... 4
2. ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ В ЧАСТНОМ СЛУЧАЕ ..................................................................................... 5
3. СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ ОЦЕНКИ И ОБ ОЦЕНЩИКЕ .............................................................. 7
4. ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ ......................................................................... 8
5. ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ........................................... 10
6. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ .......................................................................................................... 11
7. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ И ИНЫХ ВНЕШНИХ ФАКТОРОВ, ВЛИЯЮЩИХ НА ЕГО СТОИМОСТЬ.......................................................................................................................................... 20
7.3. ЮРИДИЧЕСКИЕ ОГРАНИЧЕНИЯ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ......................................................... 30
7.4. ОГРАНИЧЕНИЯ ФИЗИЧЕСКОГО ХАРАКТЕРА ДЛЯ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ................................ 31
7.5. ОБЗОР РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ ................................................................................ 32
7.6. ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ЭФФЕКТИВНОСТЬ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ................................................ 35
7.7. СТЕПЕНЬ ЛИКВИДНОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ................................................................................................ 35
8. ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОБЕКТА ОЦЕНКИ В ЧАСТИ ПРИМЕНЕНИЯ ПОДХОДОВ ............................................................................................................................................................ 36
8.1. КРАТКИЙ ОБЗОР ПОДХОДОВ И МЕТОДОВ ОЦЕНКИ ....................................................................................... 36
8.2 РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ ........................................ 39
8.3. РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ДОХОДНЫМ ПОДХОДОМ ................................................ 55
9. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ............................................................................................................ 68
10. СЕРТИФИКАТ КАЧЕСТВА ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ ..................................................................... 70
11. ПЕРЕЧЕНЬ ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ ДАННЫХ И ИХ ИСТОЧНИКОВ ...................................................................................................................................................... 71
ПРИЛОЖЕНИЕ 1 ................................................................................................................................................... 72
ПРИЛОЖЕНИЕ 2 .................................................................................................................................................. 76
ПРИЛОЖЕНИЕ 3 .................................................................................................................................................. 80
ПРИЛОЖЕНИЕ 4 .................................................................................................................................................. 87
ПРИЛОЖЕНИЕ 5 .................................................................................................................................................. 97

СОДЕРЖАНИЕ
1. ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ ............................................................................. 5
2. ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ ........................................................................................... 8
3. СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ ОЦЕНКИ И ОБ ОЦЕНЩИКЕ .............................................. 9
4. ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ, ИСПОЛЬЗОВАННЫЕ ОЦЕНЩИКОМ ПРИ
ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ ............................................................................................. 11
5. ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ .................................... 12
6. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ............................................................................. 14
Количественные и качественные характеристики 6.1. оцениваемых объектов,
имущественные права и наличие обременений, связанных с объектом оценки ........... 14
6.2. Правовое и техническое описание оцениваемых объектов .................................. 15
6.2.1. Правовое и техническое описание земельных участков ................................... 15
6.2.2. Правовое и техническое описание жилых строений ......................................... 17
6.3. Анализ местоположения объекта оценки ........................................................... 17
6.4. Фотографии объекта оценки ............................................................................. 24
7. АНАЛИЗ РЫНКА, К КОТОРОМУ ОТНОСИТСЯ ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ ................................. 29
7.1. Анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в
стране по итогам 2016 года ..................................................................................... 29
7.2. Анализ влияния политических факторов в стране и регионе ............................... 32
7.3. Социально-экономическое региональное развитие ............................................. 33
7.4. Определение сегмента рынка, к которому принадлежит объект оценки ............... 34
7.4.1. Участники рынка недвижимости ..................................................................... 35
7.5. Краткий обзор рынков недвижимости ................................................................ 36
7.5.1. Краткий обзор рынка земельных участков Московской области ........................ 36
7.5.2. Краткий обзор рынка загородной недвижимости Московской области ............... 39
7.6. Анализ фактических данных о ценах сделок и предложений с объектами
недвижимости аналогичными объекту оценки .......................................................... 42
7.7. Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены
сопоставимых объектов недвижимости..................................................................... 44
7.8. Оценка ликвидности ........................................................................................ 45
7.9. Основные выводы относительно рынка недвижимости ....................................... 46
8. МЕТОДОЛОГИЯ ОЦЕНКИ ...................................................................................... 47
8.1. Этапы проведения оценки ................................................................................ 47
8.2. Подходы к оценке ............................................................................................ 47
8.2.1. Затратный подход ......................................................................................... 48
8.2.2. Сравнительный подход .................................................................................. 50
8.2.3. Доходный подход .......................................................................................... 52
8.3. Выбор подходов и методов к оценке ................................................................. 55
9. АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ..........
10. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ ........................
10.1. Определение рыночной стоимости на основе сравнительного подхода .............. 62
10.1.1. Выбор объектов-аналогов ............................................................................ 63
4
www.cgip.ru
10.1.2. Определение рыночной стоимости земельных участков ................................. 63
10.1.3. Определение рыночной стоимости жилых строений ....................................... 72
10.1.4. Заключение о рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного
подхода ................................................................................................................. 82
11. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ РАСЧЕТОВ РАЗЛИЧНЫМИ ПОДХОДАМИ ..........
12. ЗАЯВЛЕНИЕ О СООТВЕТСТВИИ ............................................................................ 89
13. ПРИЛОЖЕНИЯ К ОТЧЕТУ ОБ ОЦЕНКЕ ................................................................... 91
Приложение I. Список использованных 13.1. источников .......................................... 91
13.1.1. Нормативные документы .............................................................................. 91
13.1.2. Справочная литература ............................................................................... 91
13.1.3. Методическая литература ............................................................................ 91
13.2. Приложение II. Используемая терминология .................................................... 92
13.3. Приложение III. Копии документов, подтверждающих правомочие проведения
оценки ................................................................................................................... 93
13.4. Приложение IV. Копии документов, предоставленных Заказчиком ................... 102
13.5. Приложение V. Копии информационно-аналитического материала ................... 109

Оглавление

ГЛАВА 1. ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ.....................................
ГЛАВА 2. ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ. .....................
ГЛАВА 3. СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ ОЦЕНКИ И ОБ ОЦЕНЩИКЕ.
ГЛАВА 4. УСЛОВИЯ ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧЕНИЯ. ......................................
ГЛАВА 5. ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ. .................
ГЛАВА 6. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ. ..................................................
ГЛАВА 7. АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ. ...............
ГЛАВА 8. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ. ..............................................................
ГЛАВА 9. ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ. .......................
9.1. Определение понятий, используемая терминология. ...............................
9.2. Процесс и процедура оценки. .....
ГЛАВА 10. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ. .........................
10.1 Определение рыночной стоимости недвижимого имущества, принадлежащего ООО «КубаньАвтоРесурс»,
расположенное по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, Динской район, ул. Крайняя, 116.
10.1.1 Оценка рыночной стоимости затратным подходом. .........................
10.1.2 Оценка рыночной стоимости сравнительным подходом. ................................
10.1.3 Оценка рыночной стоимости доходным подходом. ...........................
ГЛАВА 11. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ ...............................
ГЛАВА 12. ЗАКЛЮЧЕНИЕ.
ГЛАВА 13. СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ. ......................
ГЛАВА 14. КВАЛИФИКАЦИЯ ИСПОЛНИТЕЛЕЙ. ............................................
ГЛАВА 15. ПЕРЕЧЕНЬ ДАННЫХ, ПРЕДОСТАВЛЕННЫХ ЗАКАЗЧИКОМ. ....................
Приложение 1. Источники информации, использованные при оценке. ....................
Приложение 2.Информация об исполнителе.
Приложение 3. Документы, используемые при оценке

Отчет об оценке справедливой стоимости
недвижимого имущества расположенного
по адресу: г. Москва, ул. Моховая, д. 10

СОДЕРЖАНИЕ ....................................................................................................................................... 2
1. ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ ........................................................................................... 3
2. ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ .................................................................................................................. 4
3. СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ ОЦЕНКИ И ОБ ОЦЕНЩИКЕ ............................................... 4
4. ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ, ИСПОЛЬЗОВАННЫЕ
ОЦЕНЩИКОМ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ .......................................................................... 5
5. ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ............................. 6
6. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ ........................................................................................... 7
6.1. ПЕРЕЧЕНЬ ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ ДАННЫХ ................................................... 7
6.2. СВЕДЕНИЯ ОБ ИМУЩЕСТВЕННЫХ ПРАВАХ И ОБРЕМЕНЕНИЯХ, СВЯЗАННЫХ С ОБЪЕКТОМ ОЦЕНКИ ....... 8
6.3. СТРОИТЕЛЬНО-ТЕХНИЧЕСКОЕ ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТОВ ........................................................................ 9
6.4. СВЕДЕНИЯ ОБ ИЗНОСЕ И УСТАРЕВАНИИ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ ............................................................ 18
6.4.1. Расчет физического износа объекта оценки ........................................................... 19
6.4.2 Расчет величины функционального устаревания объекта оценки ....................... 20
6.4.3 Расчет величины экономического устаревания объекта оценки .......................... 20
6.4.4. Расчет потери стоимости объектов оценки вследствие физического
износа, функционального и экономического устаревания ................................................ 22
6.5. АНАЛИЗ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ ОБЪЕКТОВ .......................................................................................... 23
7. АНАЛИЗ РЫНКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ .............................................. 27
АНАЛИЗ ВЛИЯНИЯ ОБЩЕЙ ПОЛИТИЧЕСКОЙ И СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ОБСТАНОВКИ В СТРАНЕ И
РЕГИОНЕ РАСПОЛОЖЕНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ НА РЫНОК ОЦЕНИВАЕМОГО ОБЪЕКТА ......................................... 27
7.1. ПОЛИТИЧЕСКИЕ И СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ФАКТОРЫ В СТРАНЕ И В РЕГИОНЕ,
ПОТЕНЦИАЛЬНО ВЛИЯЮЩИЕ НА РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ ............................................................................... 27
7.1.1. Политические и социально-экономические факторы в стране,
потенциально влияющие на рынок недвижимости ........................................................... 27
7.2. АНАЛИЗ ВЛИЯНИЕ ПОЛИТИЧЕСКИХ И СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКИХ ФАКТОРОВ В СТРАНЕ И В
РЕГИОНЕ, НА РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ .......................................................................................................... 30
7.3. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СЕГМЕНТА РЫНКА, К КОТОРОМУ ПРИНАДЛЕЖИТ ОЦЕНИВАЕМЫЕ ОБЪЕКТЫ ................. 31
7.3.1. Краткий обзор сегмента рынка коммерческой недвижимости ............................. 31
7.4 АНАЛИЗ ОСНОВНЫХ ФАКТОРОВ, ВЛИЯЮЩИХ НА СПРОС, ПРЕДЛОЖЕНИЕ И ЦЕНЫ СОПОСТАВИМЫХ
ОБЪЕКТОВ 32
7.4.1. Основные ценообразующие факторы ....................................................................... 32
7.4.2. Анализ рынка офисной недвижимости ...................................................................... 33
7.3. ОЦЕНКА ЛИКВИДНОСТИ .................................................................................................................. 38
8. ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ......................................................................................... 39
8.1. ЭТАПЫ ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ ........................................................................................................ 39
8.2. АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ ...................................... 39
8.2.1. Анализ наиболее эффективного использования земельного участка как
свободного ............................................................................................................................... 41
8.2.2. Анализ наиболее эффективного использования земельного участка с
улучшениями ............................................................................................................................ 42
8.3. ПОДХОДЫ К ОЦЕНКЕ ....................................................................................................................... 43
8.4.ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ ............................................................ 46
8.4.1. Определение рыночной стоимости на основе сравнительного подхода ............. 46
8.4.2. Определение рыночной стоимости на основе доходного подхода ........................ 63
9.СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ............ 77
ПРИЛОЖЕНИЕ 1 ................................................................................................................................. 85
КОПИИ ДОКУМЕНТОВ, ПОДТВЕРЖДАЮЩИХ ПРАВОМОЧНОСТЬ ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ ...... 85
ПРИЛОЖЕНИЕ 2 ................................................................................................................................. 93
ДОКУМЕНТЫ ИНФОРМАЦИОННО-АНАЛИТИЧЕСКОГО ХАРАКТЕРА ............................................. 93
ПРИЛОЖЕНИЕ 3 ................................................................................................................................. 97
КОПИИ ДОКУМЕНТОВ СТРОИТЕЛЬНО-ТЕХНИЧЕСКОГО И ЮРИДИЧЕСКОГО ХАРАКТЕРА ПО
ОБЪЕКТУ ОЦЕНКИ ................................................................................................................................... 97

ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ
СТОИМОСТИ НЕЖИЛОГО ЗДАНИЯ
с ЗЕМЕЛЬНЫМ УЧАСТКОМ
Адрес объекта оценки: Московская область, Сергиево-
Посадский муниципальный район, сельское поселение
Березняковское, деревня Малинники

Оглавление
1. Сопроводительное письмо 3
2. Заключение об оценке. Основные факты и выводы 4
2.1. Заключение об оценке 4
3. Задание на оценку 5
3.1. Допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка 5
3.2. Предполагаемое использование результата оценки и связанные с этим
ограничения
4. Общие сведения 6
4.1. Термины и определения 10
4.2. Исходные положения и ограничивающие условия 12
4.2.1. Допущения к составу работ по оценке и содержанию отчета об
оценке
4.2.2 Допущения и ограничения к проведению оценки 12
4.2.3. Допущения в отношении оцениваемых прав 12
4.2.4. Допущения к источникам информации, использованным в отчете 13
4.2.5. Допущения в отношении используемых методов расчета 13
4.2.6. Допущения и ограничивающие условия к результату оценки 13
4.2.7. Ограничивающие условия использования результатов, полученных при
проведении оценки
4.3. Процедура оценки 14
4.4. Данные исполнителей 14
5. Описание и характеристики объекта оценки 15
5.1. Характеристика и параметры объекта оценки 15
5.2. Качественные характеристики объекта оценки 17
5.3. Краткая характеристика города, где находится объект оценки 20
5.4. Месторасположения объекта 21
6. Что будет с ценами на рынке загородной недвижимости в 2015 году?
http://zakadom.ru/articles/chto_budet_s_cenami_na_rynke_zagorodnoy_nedvizhi
mosti_v_2015_godu
6.1. Рынок загородной недвижимости: прогноз на 2015 год. Что будет с ценами?
http://news.ners.ru/rynok-zagorodnoy-nedvizhimosti-prognoz-na-2015-god-chtobudet-
s-tsenami.html
6.2. Цены на дома/дачи Московская область, Ярославское шоссе
http://realty.dmir.ru/mo/prices/ceny-na-doma-yaroslavskoe-shosse
7. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования 27
8. Процесс оценки 28
8.1. Затратный подход 28
8.2. Доходный подход 29
8.3. Сравнительный подход 29
9. Согласование результатов 40
10. Итоговое заключение о рыночной стоимости объекта оценки 40
11. Сертификат оценки 41
12. Источники и литература 42
13. Приложение 43

Об оценке рыночной стоимости
гаражей.
По адресу: Россия, ХМАО-Югра, г. Нижневартовск, Западный промышленный узел, панель 11

ОГЛАВЛЕНИЕ.
Стр.
Сопроводительное письмо
Основные факты и выводы
Общая информация, идентифицирующая объект оценки
Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке
Задание на оценку
Сделанные допущения и ограничивающие условия
Сведения об оценщике
Сведения о заказчике
Применяемые стандарты оценочной деятельности
Общие понятия оценки
Подходы к оценке
Процесс оценки
Вид стоимости
Анализ социально-экономического положения
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
Описание объекта оценки
Оценка
Затратный подход
Сравнительный подход
Доходный подход
Итоговое заключение о стоимости объекта оценки
Сертификат качества оценки
Список литературы и нормативных документов
Краткие сведения об Исполнителе (ООО «Агентство оценки и консалтинга»)
Приложения

СОДЕРЖАНИЕ:
ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ ОБ ОЦЕНКЕ ..................................................................................... 4
Вид определяемой стоимости ..................................................................................................... 5
Оцениваемые права .................................................................................................................... 5
Процесс оценки ............................................................................................................................ 5
ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ. .................................................................................... 6
об оценке рыночной стоимости жилого дома
общей площадью 374 кв.м. (включая право
аренды земельного участка под ним общей
площадью 2010 кв.м.)
Адрес объекта: Московская обл., г. Химки, мкр-н Новогорск,

Общая информация, идентифицирующая объект оценки ....................................................... 6
Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке ................ 6
Итоговая величина стоимости объекта оценки ......................................................................... 6
Применяемые стандарты и нормативные документы .............................................................. 7
Сделанные допущения и ограничивающие условия ................................................................ 7
ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ...................................................................................... 8
Земельный участок. ..................................................................................................................... 8
Жилой дом. ................................................................................................................................... 8
Анализ местоположения объекта оценки ................................................................................ 11
Описание района расположения объекта оценки. .................................................................. 12
ОБЗОР РЫНКА ........................................................................................................... 13
АЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ..................................................... 27
МЕТОДЫ ОПРЕДЕЛЕНИЯ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ........................................................ 28
Обзор общепринятых подходов к оценке ................................................................................ 28
Затратный подход ...................................................................................................................... 28
Подход сравнительного анализа продаж. ............................................................................... 29
Доходный подход. ...................................................................................................................... 29
Согласование результатов трех подходов. Итоговая оценка стоимости. ............................ 30
МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ...... 31
ОБОСНОВАНИЕ ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ. ............................................... 32
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ. ......................................... 33
Затратный подход. ..................................................................................................................... 33
Подход сравнительного анализа продаж. ............................................................................... 40
Определение стоимости права аренды земельного участка. ................................................ 46
СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ................................................................................... 48
ВЫВОДЫ ................................................................................................................... 50
СЕРТИФИКАТ КАЧЕСТВА ............................................................................................. 51
ПРИЛОЖЕНИЯ ........................................................................................................... 52