Содержание.
Раздел 1. ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ.................................................................................................................................... 4
1.1 Основные факты и выводы. .......................................................................................................................................4
1.2. Задание на оценку................................................................................................................................................4
1.3 Основание для проведения оценки. Результаты работ ..........................................................................................4
1.4. Сведения о Заказчике оценки и об Оценщике. ......................................................................................................5
1.5.Основные понятия, общие методические принципы..............................................................................................5
1.6. Заявление о соответствии....................................................................................................................................7
1.7. Содержание и объем работ, этапы оценки............................................................................................................7
1.8. Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки..............................7
1.9. Законодательные акты, стандарты и правила оценочной деятельности, нормативно-технические документы, источники информации, программное обеспечение, используемые при проведении оценки
Раздел 2. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ............................................................................................................ 9
Раздел 3. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ. .................
а) Анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки......11
б) Определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект...................................................15
в) Анализ фактических данных о ценах сделок и предложений............................................................................15
Раздел 4. ОБОСНОВАНИЕ МЕТОДОВ ОПРЕДЕЛЕНИЯ СТОИМОСТИ....................................................... 15
4.1.Анализ наиболее эффективного использования оцениваемого объекта............................................................15
4.2. Методология процесса оценки........................................................................................................................15
4.3. Выбор подходов и методов оценки. ...............................................................................................................15
Раздел 5. АНАЛИЗ ФИНАНСОВОГО СОСТОЯНИЯ ОРГАНИЗАЦИИ .......................................................... 17
Раздел 6. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ЗАТРАТНЫМ ПОДХОДОМ.......................... 24
6.1. Определение рыночной стоимости активов.............................................................................................................25
6.1.1. Определение рыночной стоимости основных средств......................................................................................25
6.1.2 Определение рыночной стоимости движимого имущества. ...............................................................................25
6.1.3 Анализ наиболее эффективного и наилучшего использования движимого имущества......................................25
6.1.4 Расчет рыночной стоимости объектов движимого имущества. .........................................................................26
6.1.5 Определение рыночной стоимости недвижимого имущества. ...........................................................................32
6.1.6 Анализ наиболее эффективного и наилучшего использования недвижимого имущества. .................................32
6.1.7 Расчет рыночной стоимости объектов недвижимого имущества.......................................................................33
6.1.8 Определение рыночной стоимости запасов. ....................................................................................................37
6.1.9. Определение стоимости дебиторской задолженности. ....................................................................................37
6.1.10 Определение стоимости денежных средств. .................................................................................................37
6.1.11 Определение стоимости прочих активов.........................................................................................................37
6.2. Определение стоимости обязательств предприятия...............................................................................................38
6.2.1 Определение стоимости займов и кредитов......................................................................................................38
6.2.2 Определение стоимости прочей кредиторской задолженности..........................................................................38
6.3. Определение стоимости чистых активов предприятия............................................................................................38
Раздел 7. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ДОХОДНЫМ ПОДХОДОМ......................... 39
Раздел 8. Согласование результатов оценки .......................................................................................................... 44
Раздел 9. ЗАКЛЮЧЕНИЕ О СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ. .................................................................. 44
Перечень приложений……………………………

Основные факты и выводы ....................................................................................................................................... 7
2 Основание для проведения оценки и задание на оценку ........................................................................ 10
3 Принятые при проведении оценки допущения. Ограничения и пределы применения
полученной итоговой стоимости ......................................................................................................................... 11
4 Общая часть ................................................................................................................................................................... 13
4.1 Сведения о Заказчике ................................................................................................................................... 13
4.2 Сведения об оценщике (оценщиках) ..................................................................................................... 13
4.3 Сведения о юридическом лице, с которым оценщик заключил трудовой договор
(Исполнителе) ................................................................................................................................................... 14
4.4 Информация о привлекаемых к проведению оценки и подготовке отчета об оценке
организациях и специалистах ................................................................................................................... 14
4.5 Применяемые стандарты оценки, обоснование их применения ............................................. 14
4.6 Цель оценки. Определение оцениваемой стоимости ................................................................... 15
4.7 Предполагаемое использование результатов оценки .................................................................. 16
4.8 Перечень использованных данных и источники их получения ................................................ 16
4.9 Дата проведения оценки (дата оценки) ................................................................................................ 17
4.10 Валюта оценки .................................................................................................................................................. 17
4.11 Курсы валют при расчетах .......................................................................................................................... 17
4.12 Порядковый номер и дата составления отчета ................................................................................ 17
4.13 Описание процесса оценки ........................................................................................................................ 17
5 Описание объекта оценки ....................................................................................................................................... 19
5.1 Данные об объекте оценки ........................................................................................................................ 19
5.2 Общие сведения об Обществе .................................................................................................................. 19
5.3 Устав Общества. Акционерный капитал Общества ......................................................................... 20
5.4 Права акционеров .......................................................................................................................................... 20
5.5 Виды деятельности предприятия ............................................................................................................ 21
5.6 Краткая историческая справка и описание текущей деятельности Предприятия .......... 22
5.7 Перспективы развития Общества .......................................................................................................... 25
5.8 Сведения о численности персонала ...................................................................................................... 25
5.9 Сведения о дивидендах ............................................................................................................................... 26
5.10 Сведения об имуществе Предприятия .................................................................................................. 26
6 Анализ рынка объекта оценки .............................................................................................................................. 28
6.1 Социально-экономическое положение России в 1 квартале 2016 года ............................... 28
6.2 Социально-экономическое положение Приморского края в 1 квартале 2016 года ....... 33
6.3 Обзор издательской и полиграфической отрасли .......................................................................... 36
6.3.1 Общее состояние отрасли ........................................................................................................ 36
6.3.2 Состояние и условия развития отечественного полиграфического бизнеса в
современной экономике .......................................................................................................... 39
6.3.3 Экономические показатели деятельности субъектов рынка издательских и
полиграфических товаров, работ, услуг в 2015 году ................................................... 40
6.3.4 Издательская система России ................................................................................................ 45
6.3.5 Перспективы развития отрасли ............................................................................................ 47
7 Анализ финансовой отчетности ОАО «ИПК «Дальпресс» ......................................................................... 50
7.1 Общие положения .......................................................................................................................................... 50
7.2 Анализ динамики и структуры бухгалтерского баланса ............................................................... 51
7.3 Анализ чистых активов ................................................................................................................................. 53
7.4 Анализ финансовых коэффициентов ..................................................................................................... 54
7.5 Анализ результатов финансовой деятельности ............................................................................... 58
7.6 Общие выводы по финансовому анализу Предприятия .............................................................. 61
8 Методология оценки рыночной стоимости акций/долей в уставном капитале ........................... 63
8.1 Общие положения .......................................................................................................................................... 63
8.2 Затратный подход к оценке бизнеса ...................................................................................................... 63
8.3 Доходный подход к оценке бизнеса ...................................................................................................... 64
8.4 Сравнительный подход к оценке бизнеса........................................................................................... 70
8.5 Скидки и премии при оценке пакетов акций ..................................................................................... 74
8.6 Обоснование выбора используемых подходов и методов к оценке, определение
скидок ........................................................................................................................................... 80
9 Оценка стоимости на основе сравнительного подхода ............................................................................ 83
9.1 Выбор используемых методов .................................................................................................................. 83
9.2 Выбор объектов аналогов ........................................................................................................................... 83
9.3 Выбор и обоснование применяемых мультипликаторов ............................................................ 86
9.4 Расчет мультипликаторов по компаниям-аналогам ....................................................................... 87
9.5 Расчет стоимости объекта оценки и внесение итоговых корректировок ........................... 87
10 Оценка стоимости на основе затратного подхода ...................................................................................... 89
10.1 Описание подхода и произведенных корректировок .................................................................. 89
10.2 Корректировка статей «Нематериальные активы» ......................................................................... 89
10.3 Корректировка статьи «Основные средства» .................................................................................... 89
10.4 Корректировка статьи «Долгосрочные финансовые вложения» ............................................. 90
10.5 Корректировка статьи «Отложенные налоговые активы» ........................................................... 92
10.6 Корректировка статьи «Прочие внеоборотные активы» ............................................................. 92
10.7 Корректировка статьи «Запасы» .............................................................................................................. 92
10.8 Корректировка статьи «Дебиторская задолженность» ................................................................. 93
10.9 Корректировка статьи «Краткосрочные финансовые вложения» ........................................... 93
10.10 Корректировка статьи «Денежные средства» ................................................................................... 94
10.11 Корректировка статьи «Прочие оборотные активы» ..................................................................... 94
10.12 Корректировка статьи «Отложенные налоговые обязательства» ............................................ 94
10.13 Корректировка статьи «Кредиторская задолженность» ............................................................... 94
10.14 Корректировка статьи «Оценочные обязательства» ...................................................................... 94
10.15 Результаты расчета рыночной стоимости объекта оценки на основе затратного
подхода ................................................................................................................................................................ 94
11 Оценка стоимости на основе доходного подхода ....................................................................................... 96
11.1 Методика расчета ........................................................................................................................................... 96
11.2 Макроэкономические данные для прогноза денежного потока ............................................. 97
11.3 Определение величины чистого денежного потока, генерируемого предприятием ... 98
11.4 Формирование денежного потока ......................................................................................................... 98
11.4.1 Прогноз выручки .......................................................................................................................... 98
11.4.2 Прогноз расходов ........................................................................................................................ 98
11.4.3 Прогноз чистой прибыли.......................................................................................................... 99
11.4.4 Прогноз изменения собственного оборотного капитала ...................................... 100
11.4.5 Прогноз амортизационных отчислений и капитальных вложений ................... 100
11.5 Расчет ставки дисконтирования ........................................................................................................... 101
11.6 Расчет стоимости реверсии .................................................................................................................... 106
11.7 Итоговые корректировки ........................................................................................................................ 107
12 Согласование результатов и заключение об итоговой величине рыночной стоимости
объекта оценки.......................................................................................................................................................... 110
13 Сертификация ............................................................................................................................................................ 112
14 Список литературы .................................................................................................................................................. 113
15 Список использованных в процессе оценки документов ..................................................................... 115
16 Приложение 1. Расчет рыночной стоимости недвижимого имущества ОАО «ИПК
«Дальпресс» ................................................................................................................................................................. 116
16.1 Описание объектов недвижимого имущества ............................................................................... 116
16.2 Общая характеристика местоположения объектов недвижимости Общества .............. 132
16.2.1 Краткая характеристика г. Владивосток ......................................................................... 133
16.2.2 Характеристика локального местоположения объектов недвижимости ....... 135
16.2.3 Анализ наиболее эффективного использования объектов недвижимого
имущества ..................................................................................................................................... 142
16.3 Обзор рынка коммерческой недвижимости Владивостока ..................................................... 143
16.4 Применяемые подходы к определению рыночной стоимости
объекта недвижимости ............................................................................................................................. 154
16.5 Список экспертов, с которыми консультировался Оценщик при проведении
корректировок .............................................................................................................................................. 157
16.6 Определение рыночной стоимости объектов недвижимости на основе применения
сравнительного подхода .......................................................................................................................... 158
16.6.1 Описание метода сравнения продаж .............................................................................. 158
16.6.2 Расчет стоимости производственно-складского комплекса, расположенного
по адресу: г. Владивосток, пр-т Красного Знамени, д.10 ......................................... 159
16.6.3 Расчет стоимости производственно-складского комплекса, расположенного
по адресу: г. Владивосток, Военное шоссе, д.37 .......................................................... 169
16.7 Определение рыночной стоимости объектов недвижимости на основе применения
доходного подхода ..................................................................................................................................... 170
16.7.1 Определение потенциального валового дохода ....................................................... 171
16.7.2 Определение действительного валового дохода ...................................................... 179
16.7.3 Определение чистого операционного дохода ........................................................... 180
16.7.4 Определение ставки дисконтирования и коэффициента капитализации ..... 181
16.7.5 Итоговое значение стоимости недвижимого имущества в рамках применения
доходного подхода ................................................................................................................... 188
16.8 Согласование результатов оценки рыночной стоимости объектов недвижимости,
полученных в рамках различных подходов .................................................................................... 190
16.9 Данные об объектах-аналогах ............................................................................................................... 191
17 Приложение 2. Расчет рыночной стоимости движимого имущества................. 200
17.1 Идентификация объектов движимого имущества ....................................................................... 200
17.2 Расчет рыночной стоимости движимого имущества .................................................................. 201
17.2.1 Выбор подходов к оценке ..................................................................................................... 201
17.2.2 Расчет рыночной стоимости движимого имущества затратным подходом .. 201
17.2.3 Расчет стоимости объектов оценки (транспортных средств) сравнительным
подходом ....................................................................................................................................... 251
17.2.4 Расчет стоимости полиграфического оборудования в рамках сравнительного
подхода .......................................................................................................................................... 261
17.2.5 Сведение результатов. Заключительное решение о рыночной стоимости
объектов оценки ........................................................................................................................ 281
17.2.6 Определение рыночной стоимости избыточных активов ..................................... 282
17.3 Данные об объектах-аналогах ............................................................................................................... 282
18 Приложение 3. Копии страховых полисов и выписки из реестра СРО ............................................ 301
19 Приложение 4. Задание на оценку ................................................................................................................... 304

СОДЕРЖАНИЕ
1. ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ .......................................................................................................... 4
1.1. ОБЩАЯ ИНФОРМАЦИЯ, ИДЕНТИФИЦИРУЮЩАЯ ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ .................................................................. 4
1.2. ОБЩАЯ ИНФОРМАЦИЯ О ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ ......................................................................................... 4
1.3. ОГРАНИЧЕНИЯ И ПРЕДЕЛЫ ПРИМЕНЕНИЯ ПОЛУЧЕННОЙ ИТОГОВОЙ СТОИМОСТИ ............................................ 4
1.4. РЕЗУЛЬТАТЫ ОЦЕНКИ, ПОЛУЧЕННЫЕ ПРИ ПРИМЕНЕНИИ РАЗЛИЧНЫХ ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ.............................. 5
1.5. ИТОГОВАЯ РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ................................................................................ 5
2. ОБЩАЯ ИНФОРМАЦИЯ ....................................................................................................................... 7
2.1. ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ ............................................................................................................................. 7
2.2. СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ ОЦЕНКИ ............................................................................................................ 7
2.3. СВЕДЕНИЯ ОБ ОЦЕНЩИКЕ И ЮРИДИЧЕСКОМ ЛИЦЕ, С КОТОРЫМ ОЦЕНЩИК ЗАКЛЮЧИЛ ТРУДОВОЙ ДОГОВОР...... 8
2.4. ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ........................................................................... 8
2.5. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВИДА ОЦЕНИВАЕМОЙ СТОИМОСТИ ..................................................................................... 9
3. ТЕРМИНОЛОГИЯ И СОКРАЩЕНИЯ, ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ В ОТЧЕТЕ ОБ ОЦЕНКЕ ................................... 10
4. ДОПУЩЕНИЯ, ИСПОЛЬЗОВАННЫЕ ОЦЕНЩИКОМ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ ............................. 16
5. ПЕРЕЧЕНЬ ДОКУМЕНТОВ, ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ОЦЕНЩИКОМ ............................................................ 19
6. ПОСЛЕДОВАТЕЛЬНОСТЬ ОПРЕДЕЛЕНИЯ СТОИМОСТИ .................................................................... 21
7. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ .......................................................................................................... 22
7.1. ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ ОБ ОБЩЕСТВЕ .......................................................................................................... 22
7.2. ХАРАКТЕРИСТИКА ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ОБЩЕСТВА .......................................................................................... 23
7.3. ОРГАНЫ УПРАВЛЕНИЯ ОБЩЕСТВА .......................................................................................................... 27
7.4. ВЫРУЧКА ........................................................................................................................................... 27
7.5. ИМУЩЕСТВЕННЫЙ КОМПЛЕКС ОБЩЕСТВА .............................................................................................. 28
7.6. ИНТЕЛЛЕКТУАЛЬНАЯ СОБСТВЕННОСТЬ ОБЩЕСТВА .................................................................................... 28
7.7. ВЫВОДЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ...................................................................................................... 28
8. АНАЛИЗ ФИНАНСОВОГО СОСТОЯНИЯ .............................................................................................. 29
8.1. АНАЛИЗ СТРУКТУРЫ БАЛАНСА ............................................................................................................... 29
8.2. АНАЛИЗ ОПЕРАЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ............................................................................................... 30
8.3. АНАЛИЗ СЕБЕСТОИМОСТИ И УПРАВЛЕНЧЕСКИХ РАСХОДОВ ......................................................................... 32
8.4. АНАЛИЗ ПРОЧИХ ДОХОДОВ И РАСХОДОВ................................................................................................. 33
8.5. АНАЛИЗ ПЛАТЁЖЕСПОСОБНОСТИ И ЛИКВИДНОСТИ................................................................................... 33
8.6. АНАЛИЗ ФИНАНСОВОЙ УСТОЙЧИВОСТИ .................................................................................................. 34
8.7. АНАЛИЗ ДЕЛОВОЙ АКТИВНОСТИ ............................................................................................................ 34
8.8. ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ ПО ФИНАНСОВО-ХОЗЯЙСТВЕННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ АО «ЦНИИКП» ............................ 35
9. ВЫВОДЫ ИДЕНТИФИКАЦИОННОГО ИССЛЕДОВАНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ...................................... 36
9.1. РЕЗУЛЬТАТЫ ИДЕНТИФИКАЦИОННОГО ИССЛЕДОВАНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ: .................................................. 36
10. АНАЛИЗ ОБЩЕГО СОСТОЯНИЯ РОССИЙСКОЙ ЭКОНОМИКИ ........................................................... 37
11. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ .................................................................................................. 40
12. ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ........................................................................................................ 43
12.1. СУТЬ И ОСНОВНЫЕ ЭТАПЫ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ......................................................................................... 43
12.2. АНАЛИЗ ОСНОВНЫХ ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ АКТИВОВ ПРЕДПРИЯТИЯ ............................................................ 43
12.3. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА К ОЦЕНКЕ КОМПАНИЙ ..................................................... 43
12.4. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА К ОЦЕНКЕ КОМПАНИЙ .............................................. 45
12.5. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ДОХОДНОГО ПОДХОДА К ОЦЕНКЕ КОМПАНИЙ ..................................................... 46
12.6. ОБОСНОВАНИЕ ВЫБОРА ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ............................................................... 48
12.7. АНАЛИЗ НЕОБХОДИМОСТИ И ЦЕЛЕСООБРАЗНОСТИ ВНЕСЕНИЯ КОРРЕКТИРОВОК В СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
13. ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД ........................................................................................................................ 52
13.1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ........................................................................................................................... 52
13.2. ИЗУЧЕНИЕ БУХГАЛТЕРСКОЙ ОТЧЕТНОСТИ ОБЩЕСТВА ................................................................................ 52
13.3. ОЦЕНКА АКТИВОВ ОБЩЕСТВА ............................................................................................................... 53
13.4. ОЦЕНКА ОБЯЗАТЕЛЬСТВ ОБЩЕСТВА ....................................................................................................... 55
13.5. СОСТАВЛЕНИЕ ЭКОНОМИЧЕСКОГО БАЛАНСА ОБЩЕСТВА, ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ СОБСТВЕННОГО
КАПИТАЛА АО «ЦНИИКП» ............................................................................................................................................. 56
14. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ......................................................................................................... 58
15. СЕРТИФИКАТ КАЧЕСТВА ОЦЕНКИ ..................................................................................................... 59
16. ПРИЛОЖЕНИЯ ................................................................................................................................... 60