СОПРОВОДИТЕЛЬНОЕ ПИСЬМО ................................................................................................................. 2
ОГЛАВЛЕНИЕ ................................................................................................................................................... 3
1. ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ .............................................................................................................. 5
2. ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ ..................................................................................................................................... 6
2.1. Сведения о заказчике ................................................................................................................................. 6
2.2. Сведения об оценщике .............................................................................................................................. 6
2.3. Основание для проведения оценки ......................................................................................................... 6
3. ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ .............................................................................................................................. 8
3.1. Объект оценки ............................................................................................................................................ 8
3.2. Имущественные права на объект оценки .............................................................................................. 8
3.3. Цель оценки ............................................................................................................................................... 8
3.4. Предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения .............. 8
3.5. Вид стоимости, состав оцениваемых прав ............................................................................................. 8
3.6. Дата оценки ................................................................................................................................................ 8
3.7. Дата составления отчёта, его порядковый номер. ............................................................................... 8
3.8. Срок проведения оценки ......................................................................................................................... 8
4. ОСНОВНЫЕ ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИВАЮЩИЕ УСЛОВИЯ ...................................................... 9
5. ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ................................................... 10
5.1. Вид стоимости и оцениваемые права .................................................................................................... 10
5.2. Определение рыночной стоимости ....................................................................................................... 10
5.3. Определение оцениваемых прав ............................................................................................................ 11
6. ИНЫЕ СВЕДЕНИЯ ...................................................................................................................................... 12
7. ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ, ОБЪЁМ И ЭТАПЫ ИССЛЕДОВАНИЯ ............................................................... 13
7.1. Обследование объекта .............................................................................................................................. 13
7.2. Сбор общих данных и их анализ ............................................................................................................ 13
7.3. Сбор и анализ общих и специальных данных ...................................................................................... 13
7.4. Применение подходов к оценке объекта .............................................................................................. 13
7.5. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта оценки ....................... 14
7.6. Подготовка отчёта .................................................................................................................................... 14
8. ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ ...................................................................................................................................... 15
8.1. Общая информация о ОАО "Компания "Главмосстрой" .................................................................... 15
8.1.1. Перечень документов, используемых Оценщиком и устанавливающих количественные и
качественные характеристики Объекта оценки .................................................................................. 15
8.1.2. Краткая характеристика ОАО "Компания "Главмосстрой" ..................................................... 15
9. АНАЛИЗ РЫНОЧНОЙ СИТУАЦИИ ........................................................................................................ 17
9.1. Анализ внешних факторов ...................................................................................................................... 17
10. МЕТОДОЛОГИЯ ОЦЕНКИ ...................................................................................................................... 17
10.1. Основные понятия и терминология.................................................................................................... 23
10.2.Общая характеристика методов оценки ............................................................................................. 24
10.3. Выбор подходов к оценке ...................................................................................................................... 25
Подготовлено ООО «Эккона-Оценка» © 2014 4
11. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ЗАТРАТНЫМ ПОДХОДОМ ........................ 26
11.1. Обоснование применения метода чистых активов ........................................................................... 26
11.2. Описание метода чистых активов ....................................................................................................... 26
11.3. Расчет стоимости объекта оценки методом чистых активов............................................................ 27
12. СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД ................................................................................................................ 30
12.1. Общие положения .................................................................................................................................. 30
12.2. Метод отраслевых коэффициентов (мультипликаторов) ................................................................ 31
12.3. Метод компании-аналога (сравнимых продаж) ............................................................................... 34
12.4. Заключение по сравнительному подходу .......................................................................................... 34
13. РАСЧЕТ ИТОГОВОЙ ВЕЛИЧИНЫ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ................. 35
15. СЕРТИФИКАТ КАЧЕСТВА ОЦЕНКИ ..................................................................................................... 41
16. НОРМАТИВНО-МЕТОДИЧЕСКИЕ МАТЕРИАЛЫ, ИСПОЛЬЗОВАННЫЕ ИСТОЧНИКИ
ИНФОРМАЦИИ .............................................................................................................................................. 42
16.1. Нормативные материалы ..................................................................................................................... 42
16.2. Источники общей информации .......................................................................................................... 42
17. ПРИЛОЖЕНИЯ К ОТЧЁТУ ОБ ОЦЕНКЕ ............................................................................................. 43
17.1. Копии документов Оценщика .............................................................................................................. 44

СОДЕРЖАНИЕ ....................................................................................................................................................... 2
1 ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ........................................................................................................................ 4
1.1 ОБЩАЯ ИНФОРМАЦИЯ, ИДЕНТИФИЦИРУЮЩАЯ ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ............................................................... 4
2 ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ........................................................................................................................................ 6
3 СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ ОЦЕНКИ И ОБ ОЦЕНЩИКЕ...................................................................................... 7
4 ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ, ИСПОЛЬЗОВАННЫЕ ОЦЕНЩИКОМ ПРИ
ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ ......................................................................................................................................... 8
5 ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ........................................................................... 9
6 ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ...................................................................................................................... 10
ПЕРЕЧЕНЬ ДОКУМЕНТОВ ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ОЦЕНЩИКОМ И УСТАНАВЛИВАЮЩИХ 6.1 КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И
КАЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ........................................................................... 10
6.2 КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И КАЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ .................................. 11
6.2.1 Сведения об объекте оценки............................................................................................................... 11
6.2.2 Общая характеристика предприятия (эмитента)...................................................................................... 12
6.2.3 Отраслевая принадлежность ........................................................................................................................ 14
6.2.4 Филиалы и представительства...................................................................................................................... 16
6.3ФИНАНСОВЫЙ АНАЛИЗ ................................................................................................................................ 16
6.3.1 Оценка состава и структуры баланса.......................................................................................................... 17
6.3.1.1 Общий анализ финансового состояния Общества ................................................................................ 17
6.3.1.2 Оценка динамики состава и структуры актива баланса ....................................................................... 20
6.3.1.3 Оценка динамики состава и структуры пассива баланса ..................................................................... 22
6.3.2 Оценка финансовой устойчивости .......................................................................................................... 26
6.3.2.1 Анализ абсолютных показателей финансовой устойчивости.............................................................. 26
6.3.2.2 Анализ относительных показателей финансовой устойчивости ......................................................... 28
6.3.3 Оценка платежеспособности и ликвидности .............................................................................................. 32
6.3.3.1 Оценка ликвидности баланса.................................................................................................................. 32
6.3.3.2 Оценка платежеспособности предприятия............................................................................................ 35
6.3.3.3 Оценка финансовых показателей платежеспособности ....................................................................... 35
6.3.4 Оценка деловой активности....................................................................................................................... 39
6.3.5 Оценка рентабельности .............................................................................................................................. 44
6.3.6 Общие выводы по результатам финансового анализа ................................................................................ 46
7 7. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ............................................................................................................. 47
7.1 В ДАННОМ СЛУЧАЕ ПОЗИЦИОНИРОВАНИЕ ОЦЕНИВАЕМЫХ ОБЪЕКТОВ СООТВЕТСТВУЕТ УРОВНЮ КЛАССА «ЭКОНОМ»
(В-), ОБЪЕКТЫ ТАКЖЕ РАССЧИТАНЫ НА ЦЕНОВУЮ КАТЕГОРИЮ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ «ЭКОНОМ»........................... 55
7.2 ОПИСАНИЕ РЕГИОНА РАСПОЛОЖЕНИЯ ............................................................................................................ 68
7.2.1 Общее описание региона ................................................................................................................................. 69
8 ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ.............................................................................................................................. 70
8.1 ЭТАПЫ ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ ......................................................................................................................... 70
8.2 ПОДХОДЫ К ОЦЕНКЕ ....................................................................................................................................... 70
8.2.1 Затратный подход .......................................................................................................................................... 72
8.2.2 Сравнительный подход ................................................................................................................................... 73
8.2.3 Доходный подход.............................................................................................................................................. 74
8.2.4 Выбранная методика ...................................................................................................................................... 75
8.3 ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ПРЕДПРИЯТИЯ НА ОСНОВЕ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА .............................. 75
8.3.1 Оценка статей активов.................................................................................................................................. 77
8.3.1.1 Оценка основных средств ....................................................................................................................... 78
8.3.1.2 Оценка доходных вложений в материальные ценности....................................................................... 80
8.3.1.3 Оценка финансовых вложений (код 1170)............................................................................................. 81
8.3.1.4 Оценка отложенных налоговых активов ............................................................................................... 81
8.3.1.5 Оценка прочих внеоборотных активов .................................................................................................. 82
8.3.1.6 Оценка стоимости запасов...................................................................................................................... 83
8.3.1.7 Оценка налога на добавленную стоимость............................................................................................ 84
8.3.1.8 Оценка дебиторской задолженности...................................................................................................... 84
8.3.1.9 Оценка финансовых вложений............................................................................................................... 87
8.3.1.10 Оценка денежных средств..................................................................................................................... 88
8.3.1.11 Оценка прочих оборотных активов...................................................................................................... 89
8.3.2 Оценка статей пассива .................................................................................................................................. 91
8.3.2.1 Оценка заемных средств ......................................................................................................................... 91
8.3.2.2 Оценка отложенных налоговых обязательств....................................................................................... 91
8.3.2.3 Оценка прочих обязательств................................................................................................................... 92
8.3.2.4 Оценка заемных средств ......................................................................................................................... 92
8.3.2.5 Оценка кредиторской задолженности.................................................................................................... 93
8.3.2.6 Оценка резервов предстоящих расходов (оценочные обязательства)................................................ 95
8.3.2.7 Оценка прочих обязательств................................................................................................................... 95
8.3.3 Результаты оценки рыночной стоимости на основе затратного подхода.............................................. 96
9 СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ.................................................................................................................. 97
ПРИСВОЕНИЕ 9.1 ВЕСОВЫХ КОЭФФИЦИЕНТОВ................................................................................................ 97
9.1.1 Согласование рыночной стоимости.............................................................................................................. 98
9.2 ОПРЕДЕЛЕНИЕ СКИДКИ ЗА НЕКОНТРОЛЬНЫЙ ХАРАКТЕР ПАКЕТА.............................................................. 98
9.3 ОПРЕДЕЛЕНИЕ СКИДКИ ЗА НЕЛИКВИДНЫЙ ХАРАКТЕР ДОЛИ ....................................................................... 99
9.4 РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ..................................................................................... 99
10 ЗАЯВЛЕНИЕ О СОБЛЮДЕНИИ ............................................................................................................................... 101
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ......................................................................................................... 102
Нормативные документы ........................................................................................................................................... 102
Справочная литература............................................................................................................................................... 102
Методическая литература........................................................................................................................................... 102
ПРИЛОЖЕНИЕ................................................................................................................................................................. 103
Приложение 1 .............................................................................................................................................................. 103
11 ИСПОЛЬЗУЕМАЯ ТЕРМИНОЛОГИЯ...................................................................................................................... 103
Приложение 2 .............................................................................................................................................................. 195
12 КОПИИ ДОКУМЕНТОВ, ПОДТВЕРЖДАЮЩИХ ПРАВОМОЧНОСТЬ ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ................ 195
Приложение 3 .............................................................................................................................................................. 200
13 КОПИИ ПРЕДОСТАВЛЕННЫХ ДОКУМЕНТОВ ................................................................................................... 200